Gestion 21 est Une société de gestion discrète mais dont les performances ont de quoi impressionner. Cofondateur, président-directeur général et gérant du fonds Actions 21, Daniel Tondu nous commente son mode opératoire.
Quel est le profil de Gestion 21 ?
Daniel Tondu : Afin de voler de nos propres ailes, Laurent et moi avons quitté Acof Gestion en 2007 et fondé Gestion 21.
Nous sommes restés dans nos domaines de compétence : l'immobilier cote en zone euro et les actions françaises. Nous pratiquons une gestion de style value et de stock picking, à partir d'analyses financières, sans nous occuper de la composition des indices boursiers. Nous gérons actuellement 225 MC : 150 M€ avec le fonds Immobilier 21, 35 M€ avec le fonds Actions 21 et 40 M€ dans le cadre d'un mandat. Notre équipe comprend une petite dizaine de collaborateurs.
Dans l'avenir, en complément, nous n'excluons pas de nous orienter vers l'immobilier en direct. II y a plusieurs possibilités OPCI, SCPI, SCI ou club deal.
L'immobilier coté, c'est toujours une bonne idée de placement ?
DT : Selon l’institut de l'épargne immobilière et foncière, l'immobilier coté progresse depuis 30 ans de 10% en moyenne annuelle.
C’est la meilleure performance de toutes les classes d'actifs. Nous restons positifs.
Cela dit, cette performance ne s'obtient pas toujours de la même manière. La base, c'est 5 % de rendement locatif. Ensuite, il y a l'indexation, plus ou moins forte, les frais financiers, plus ou moins élevés, les éventuelles plus-values de cession et la surperformance de la gestion
Certaines années, comme en 2005-2006, il a été très difficile de garder le rythme de croisière. En revanche, dans les années 1998-2000, es 10% ont été faciles à atteindre. C’est redevenu le cas aujourd'hui.
Chaque année, les foncières font évaluer leur patrimoine par des experts indépendants. Or, ceux-ci sous-évaluent actuellement les patrimoines par rapport aux valeurs de marché. Is utilisent un taux de capitalisation de l'ordre de 6%, alors que, par exemple, deux grandes opérations viennent de se conclure dans l'ouest parisien sur a base d'un rendement inférieur
à 4%. En outre, ils intègrent le risque de départ d’un locataire ou misent sur une remontée des taux d'intérêt...
Avec l'effet de levier, la sous-valorisation est encore p us criante. L'immobilier coté est, d'après nous, sous-évalué de 30 % à 50 %. Unibail-Rodamco, le leader européen des centres commerciaux, a récemment émis des obligations convertibles à 0% avec une prime de conversion 50% au-dessus de l'actif net réévalué. De manière générale, pour la plupart des foncières, les dettes à 3 % et plus qui arrivent à échéance sont remplacées par des dettes à 1,5 % ou moins.
Au cours des trois prochaines années, les valeurs d'actif devraient augmenter de 5 % à 15 % par an. Nous apprécions les centres commerciaux et l'immobilier de bureaux. Dans les quartiers d'affaires parisiens, le taux de vacance est descendu à 4 % et les loyers ne baissent plus, alors que 'emploi tertiaire devrait repartir.
Nous apprécions également l'immobilier résidentiel allemand, pour lequel le coût de construction est significativement supérieur au prix des immeubles. La rente est bien protégée.
Que trouve-t-on dans Actions 21, l'un des meilleurs fonds de la place ?
DT : Le fonds comporte 35 lignes. Nous croyons aux concessions, avec Eiffage, Vinci ou l'allemand Fraport. Nous avons aussi des actions de foncières comme Mercialys, Icade ou, en Italie, IGD Fin 201 5, nous sommes revenus sur les banques, avec Natixis et Crédit Agricole notamment.
Les valorisations semblaient attrayantes et l'étau des contraintes réglementaires paraissait devoir se desserrer. Nous nous intéressons également à Airbus Group, Vicat, Axa, Groupe Fnac, AccorHotels, Direct Energie, Capgemini, Atos, Neurones, Sopra Steria Group, Akka Technologies, Alten et Europacorp, par exemple. Nous sommes restés à l'écart du secteur pétrolier, ce qui nous a été favorable.
A qui les fonds s'adressent-ils ?
DT : A tout le monde ! Nous avons 25 % d'institutionnels, 40% de gestionnaires professionnels (family offices, fonds de fonds), près de 20 % de particuliers et plus de 15% de CGP. Actions 21 est éligible au PEA et référencé sur plusieurs plateformes d'assurance vie : Cardif, SwissLife, AG2R La Mondiale... Immobilier 21 qui, lui, ne peut entrer au PEA — est référencé sur les principales plateformes Cardif, Axa Thema, Skandia.
