En matière de succession, l'immobilier soulève trois problèmes potentiels : le maintien dans l'indivision, l'évaluation de la valeur du bien et les frais de succession.
Pour éviter ces difficultés, la solution la plus souvent conseillée par les professionnels consiste à créer une Société civile immobilière.
En tant qu'outil pour organiser de son vivant la transmission d'un patrimoine immobilier, la création d'une SCI présente aussi bien des intérêts patrimoniaux que fiscaux. Par exemple, elle permet de rendre bien plus facilet la transmission du patrimoine entre ascendants et descendants, de façon anticipée ou au décès d'un ascendant.
Par rapport à la donation directe d'un immeuble, la donation de parts de SCI présente plusieurs avantages fiscaux.
Le patrimoine de la SCI peut être transmis plus facilement grâce à des donations successives de parts. Il est bien moins facile de respecter les plafonds d'abattement de donation lorsque l’on transmet un bien immobilier qu'en se contentant de transmettre des parts sociales, aisément partageables. De cette manière, en étalant vos donations de parts sociales, il vous est possible de bénéficier de l'abattement à plusieurs reprises.
Décote de la valeur
La valeur des parts transmises bénéficie d'une décote par rapport à la valeur réelle de l'immeuble lorsque les droits de donation sont calculés.
Cette décote se justifie car les parts de SCI sont plus difficiles à vendre qu'un immeuble. Pour les SCI familiales, la décote pratiquée peut être de 10%. La démarche à suivre est assez simple.
Un couple peut choisir d'apporter son patrimoine immobilier dans une SCI qu'il aura créée. Puis, il fait entrer de manière progressive ses enfants en procédant à des donations de parts sociales. Le 1er avantage de taille est la simplicité. Il est bien plus facile de partager des parts sociales que de partager un immeuble qui est, par définition, indivisible. La répartition est nécessairement plus précise. En plus, la création d'une SCI permet d'échapper au régime de l'indivision qui s'applique en cas de divorce ou de séparation. Là où l'indivision subordonne la prise de décision à l'unanimité ou à la majorité absolue, la SCI permet la nomination d'un gérant avec des missions déterminées.
Gestion et jouissance
Par ailleurs, la création d'une SCI offre deux avantages avant le décès du ou des propriétaires :
- Conserver le pouvoir de gestion :
Une SCI permet aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion de ce bien. Pour cela, les parents créent une SCI à laquelle ils apportent l'immeuble en question, puis donnent les parts de la société à leurs enfants. Les parents sont nommés gérants et gardent ainsi la maîtrise du bien ;
- Conserver la jouissance ou les revenus d'un bien :
Une SCI permet de transmettre un bien tout en continuant à l'occuper (s'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire) ou à percevoir les loyers (s'il s'agit d'un bien immobilier donné en location). La technique consiste à associer donation et démembrement des parts de la SCI. Les parents peuvent, par exemple, créer une SCI à laquelle ils apportent un immeuble.
Ils donnent ensuite la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants mais en conservent l'usufruit. Les parents, en tant qu'usufruitiers, perçoivent les revenus ou disposent du bien. Les enfants, comme nus-propriétaires, récupèrent la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession au décès de leurs parents.
À savoir : Les frais de succession peuvent être élevés pour les gros patrimoines.
Formalités de création d'une SCI
La création d'une Société civile immobilière (SCI) impose la rédaction des statuts de la société et l'accomplissement de formalités de publicité.
Établis par écrit, les statuts peuvent prendre la forme d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé. Des modèles rédigés sont proposés par différents organismes, notamment sur Internet. Néanmoins, l'intervention d'un notaire est obligatoire lorsqu'un immeuble est apporté à la SCI. Les statuts doivent préciser :
- l'objet de la SCI, c'est-à-dire son activité ;
- le nombre de ses associés. Ils sont au minimum 2. Ils doivent faire des apports à la société en numéraire (somme d'argent) ou en nature (apport d'un bien ou d'un droit de jouissance sur ce bien). L'ensemble de ces apports forme le capital de la SCI. La loi ne prévoit pas de montant minimal pour ce capital ;
- les modalités de fonctionnement.
Les statuts déterminent les pouvoirs du gérant, les modalités de consultation des associés et les règles de présence et de majorité aux assemblées ;
- sa durée d'existence. Elle ne peut excéder 99 ans mais il est possible de prévoir une durée plus courte,
- sa dénomination et son siège social.
Il peut être établi au domicile du gérant.
Les statuts doivent être signés par tous les associés et doivent être enregistrés auprès de l' administration fiscale dans le délai de 1 mois.
Après cette démarche, plusieurs formalités de publicité sont obligatoires :
- insertion d'un avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonces légales
- dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce ;
- immatriculation au registre du commerce et des sociétés.
La SCI qui opte pour l'impôt sur le revenu adresse une déclaration d'existence à l'administration fiscale, dans les 3 mois de sa création.
Les frais de constitution d'une SCI Se situent entre 1.500 et 3.000 €.
Fiscalité de la SCI
La SCI est, par défaut, transparente fiscalement, ce qui signifie que chacun des associés sera imposé sur les bénéfices obtenus par la SCI au prorata de ses parts dans la société.
Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt, les frais de constitution de garantie, d'entretien et de réparation, les dépenses d'amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d'assurances sont déductibles de ces revenus.
Il est également possible d'opter pour l'Impôt sur les Sociétés. Dans ce cas, la société peut amortir l'immeuble, c'est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices une partie de I ' immeuble.
Les bénéfices sont imposés au taux de 15% sur les 38.120 premiers euros, puis à 33 ,33% au-delà. Si l'imposition sur les recettes peut être avantageuse pour les gros patrimoines afin de gommer une bonne partie des revenus locatifs, il faut garder en tête que le régime de taxation des plus-values immobilières l'est beaucoup moins !
En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée à partir du prix d'acquisition, après réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention. Elle est ensuite imposée comme un bénéfice.
Une solution à proscrire dans une optique d'achat-revente.
Décote des parts de SCI
Lorsqu'un bien est mis en SCI, la valeur patrimoniale du bien est divisée en parts sociales qui sont ensuite partagées entre tous les associés. Or, la valeur des parts subit ce que l'on appelle une décote, c'est-à-dire une diminution de valeur. Autrement dit, le prix du bien immobilier est tou- jours supérieur à la somme de la valeur vénale de la totalité des parts.
La décote découle du fait que les parts sociales d'une SCI familiale ne sont pas susceptibles d'évoluer sur un marché et sont difficiles à vendre à une autre personne qu'un associé.
D'ailleurs, bien souvent, les statuts de la SCI prévoient une clause d'agrément selon laquelle la cession de ses parts par un associé est subordonnée à l'acceptation des autres associés.
En règle générale, pour les SCI familiales, la valeur des parts de la SCI est inférieure d'au moins 1070 à celle du bien rapportée au nombre de parts. Or, c'est la valeur des parts de la SCI qui sert de base imposable pour le calcul des droits de donation. Le montant de l'imposition s'en retrouve donc diminué, ce qui permet de profiter au maximum des abattements.